大名城杨方磊：优劣势并存 福州生活圈离理想状态还欠缺火候

编者按：随着城市的扩展，单中心格局变成多中心格局，对于购房者而言，所谓中心，即能否构成自成体系的生活设施圈。所谓生活圈，不应所指在一定区域内早已构成或即将构成的集商业、交通、学校、医疗等基本生活设施体系，不足以确保区域内日常生活市场需求。以福州为试点，发售城市生活圈盘点与巡礼，目的在于城市急速扩展之际，引领消费者视野，通过业内专家人士从生活功能角度，新的检视城市的版图发展。随着城市建设的大大发展，城市基础设施的不断完善，以衣食住行及医疗教育派要元素的城市生活圈也在逐步形成。

可以说道，城市生活圈发展与成型的背后，是消费者的城市生活多样化市场需求获得符合的过程。对比过去30年，如今的福州堪称经历了翻天覆地的变化。高楼大厦拔地而起，商业项目琳琅满目，教育资源、医疗机构越发完备，渐渐的福州构成了多个各具特色的城市生活圈体系。

那么这些生活圈有哪些优劣势，又有哪些区域将要构成城市生活圈。回应，福建车站独家专访了上海大名城商业管理有限公司董事副总经理杨方磊。

环绕符合人们生活基本市场需求的衣食住行、教育、医疗几个因素，杨方磊认为，目前福州早已构成城市生活圈的区域还包括东街口、万宝、浦上及五四北。其中，东街口享有历史与人文的标签，融合周边的商业、教育、医疗、历史街区等资源，构成东街口生活圈的天然优势。但就目前而言，福州已构成的生活圈虽各有优点，却也各有弊端。

对于未来生活圈的发展，杨方磊回应，三江口生活圈目前虽并未构成雏形，但基于福州东扩南入，横跨江面海的战略规划，三江口依然是其更为寄予厚望的将要构成的生活圈体系。仍然以来，城市轨道交通是增进城市建设发展的最重要因素之一。而对于生活圈的发展而言，轨道交通的呈现出也某种程度具有举足轻重的起到。

杨方磊指出，一方面，地铁的完备首先不会在感官上延长消费者与生活圈之间的距离，增进生活圈之间的良性竞争，从而引起城市生活圈之间的变革，使得城市生活圈内差异化的东西之间的交互感会显得更为反感。另一方面地铁的通车也将促成新的商业形态，唤起新的东西的产生，更加能促成更加多有所不同业态有所不同形式的因素之间的相互合作。以下为福建车站对上海大名城商业管理有限公司董事副总经理杨方磊的采访国史：Q：您指出依据现状及未来规划，福州哪些区域早已构成或即将构成生活圈体系？杨方磊：谈到生活圈概念，首先环绕的是人的衣食住行、教育及医疗，因为这些是符合人们生活的基本市场需求。但除此之外，我指出人文环境也是考量生活圈舒适度的一个最重要指标。

当下正逢消费升级时代，人们对符合精神层面的执着变得越发反感，而人文环境乃是其中一个最重要的元素。基于以上因素，我指出目前福州较为成型的是东街口和万宝两个生活圈，这两个生活圈无论是教育、医疗、商业等各类生活设施的优势都尤为引人注目。从影响力上来看，这两个生活圈可以说道是享有着城市级的影响力。此外，从大社区、区域性影响力来看，金山及五四北两大区域也构成了更为完备的生活圈体系。

而将要构成生活圈体系的是东二环和三江口区域。Q：您指出上述生活圈有哪些特点，未来发展如何？杨方磊：首先东街口生活圈，东街口代表了福州的传统历史，支撑了几代福州人的记忆，历史和人文沦为了东街口仅次于的标签。因此，情怀这个词，福州任何一个生活圈都无法与东街口生活圈比起，这是它天然构成的优势。从最完整的百货到如今的东百中心，东街口的商业氛围仍然更为浓烈，再加三坊七巷、朱紫坊等历史文化街区的影响力，东街口俨然是一个城市会客厅，无论是福州本地人或是外来人群，选用有可能都会去东街口。

此外，根据规划，东街口也未来将会被打导致智慧商圈，再行融合东街口周边有数医疗机构、教育资源，这是东街口生活圈仅次于的优势。但东街口生活圈也有一些弊端。

首先是空间发展，东街口地处老城区，随着未来外部生活圈渐渐构成及轨道交通的呈现出，空间发展毫无疑问不会受到影响，从将来来看，整个商业及其他生活设施改版及外竣的可能性比较较小。第二是交通因素的影响，随着人们生活水平的提升，驾车上下班的几率更加大，但就东街口而言， 停车难沦为放在人们面前的一个大问题。第三即品牌级次的提高，现在优质的品牌在选址时除了考虑到人流量外，还必须去找一些与自己品牌层级相似的物业的硬件条件，这也沦为制约东街口发展的其中一个因素。

对万宝生活圈的解读，我实在有个较为最重要的关键词就是扩展。从商业角度上分析，我们在更大的视角中看万宝，一个是离万宝很将近的闽江北CBD早已成型，另一方面是万象九宜城、宝龙广场、苏宁一期等项目的升级改建，再加已在运营的融侨中心及未来万象城、苏宁二期的入市，万宝商圈的活力也渐渐强化。随着地铁二号线的通车，万宝商圈的空间感也将构建扩展，所以从短期的发展来看，万宝商圈的发展后劲不会变得更加强劲一些，而这些商业也将推展万宝生活圈体系的发展。再说东二环，我指出东二环它的起到是支撑着一批福州新的中产阶级对品质的执着。

如果从生活圈的概念来讲，东二环目前还无法称作原始的生活圈，因为该区域目前较为显著的是商业氛围和酒店集群，而在医疗与教育等方面都还有所缺乏。但从商业的角度，我想要速度与转变这两个关键词来形容东二环，相比于五年前，如今的东二环显然构建了极大的横跨，带来消费者一个全新的感官。坚信未来随着其他生活设施的逐步实施，东二环也将构成更为完备的生活圈体系。

总体来说，福州目前所构成的生活圈都各有优点，也各有弊端。我指出距离理想状态的生活圈都还缺乏一点火候，即我前面提及的人文环境。Q：您最寄予厚望哪个生活圈的发展，为什么？杨方磊：我只不过较为寄予厚望三江口未来的发展，虽说现在该区域内生活圈的雏形都还没出来，但在福州东扩南入，横跨江面海的战略规划下，座落仓山南台岛东南部的三江口与马尾、闽侯、长乐、福清、连江皆能连接，地理位置十分良好，马尾新城、滨海新城、东部新城三大新城皆汇集三江口，沦为福州东进南下未来城市规划首要发展重地，也是闽江、马江、乌龙江关键江海枢纽。

未来预示着城市轨道交通的运营、教育设施与医疗设施的建设，从整个环境来看，三江口是我较为寄予厚望的将要构成的生活圈体系。Q：您指出一个较好的生活圈体系，可电磁辐射的范围不应是多少，为什么？杨方磊：我指出一个好的生活圈常规的电磁辐射范围必须有5公里的范围。但只不过每个生活圈都有它自有的特点，也有可能都有一个核心的竞争力去点状的电磁辐射更加全面的范围。

比如医院的资源，它有可能是电磁辐射整个城市的，教育或商业资源是电磁辐射周边的，一个原始的生活圈是由各个部分构成的，所以电磁辐射的角度，应当是不应运往它里面的每个要素，根据这些要素的特性要求它的电磁辐射范围。Q：当前，福州地铁建设大提速，线网规划不断完善，五线齐发。您指出地铁线网的完备，对消费者生活圈的影响反映在哪些方面？杨方磊：关于地铁的影响，我指出从3个因素去分析。

首先是空间因素，地铁仅次于的特点就是将区域之间展开串联，从空间角度来看，地铁的完备首先不会在感官上延长消费者与生活圈之间的距离。有可能过去生活圈具有较为显著的区域特性，而随着地铁的通车，原本构成的固有区域不会被超越。地铁延长了消费者心中的距离，也将增进生活圈之间的良性竞争，从而引起城市生活圈之间的变革，使得城市生活圈内差异化的东西之间的交互感会显得更为反感。第二是区位优势，地铁交通具备极强的经济效应，比如地铁商业不具备交通便捷，人流密集等特点，它在影响传统商业发展的同时，也将促成新的商业形态，唤起新的东西产生。

以香港为事例，最显著的就是沿轨道交通所布置的商业，有可能在地铁通车之前，你指出某些地方不合适某种商业形态，但随着轨道交通的经常出现，这些地方又能适应环境这些新的商业形态。第三从市场的角度来分析，地铁需要促成很多有所不同业态有所不同形式的因素之间的相互合作，这是地铁的完备对消费者生活圈影响较为主要的层面。Q：对于上述所提及的生活圈，喜企业否参予其中，并担任怎样的角色？杨方磊：名城目前主要是在城市东面，即三环下来的整个东江滨片区。车站在2300亩的版图上，名城花上了10年时间去打造出。

只不过针对东江滨，我指出该区域在人文环境方面反映的十分好，居民的居住于感觉比较舒适度，但环绕生活圈而言，该区域目前还缺乏一些医疗的资源。但从将来来看，随着马尾大桥的切断，未来名城在整个建设过程中，将当作着福州后花园的角色，还包括将来与对面南江滨东大道连成片的时候，人文环境也将起着更加大力的起到。

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