北京“商改住”屡禁不止限购政策能否“一剑封喉”

在倒数公布出租汽车政策后，北京市近日公布《关于更进一步强化商业、办公类项目管理的公告》，沦为首个对商住房出租汽车的城市。这一公告规定，商业、办公类项目(以下全称招商类项目)应该严苛按规划用途研发、建设、销售、用于，予以批准后，不得擅自改变为居住于等用途；个人出售应该合乎下列条件：名下在京无住房和招商类房产记录的。在申请人出售之日起，在京已倒数五年交纳社会保险或者倒数五年交纳个人所得税。同时还规定商业银行停止对个人出售招商类项目的个人购房贷款。

商住房的不存在由来已久，但如此动真格地出租汽车，尚属第一次。北京市商住房出租汽车政策能否落地？这一政策将带给哪些影响？《法制日报》记者进行了调查。

房产机构都在等实施细则北京市的商住房出租汽车公告公布后，记者专访了北京一些房地产机构。房地产出租服务平台还乡客的工作人员告诉他记者，商住房分两类，有一类商住房在项目立项时是商业类，比如酒店，一般我们能看见的就是没天然气的这类房子，这类商住房现在无法以个人名义出售，不能是企事业单位或者公司出售。还有一类商住房在立项时为公寓用途，公寓类住房既可以办公也可以居住于，个人可以出售。

对于目前北京市商住房的销售情况，还乡客的工作人员告诉他记者，新的商住房都停止网签了。根据新的政策，大部分购房者都不合乎资质拒绝。

明确房源怎么操作者，建委还在研究，所以情况也不过于明朗。看情况，商住房的价格应当不会上升，所以购房者也都还在从容。对于二手商住房的转手，上述工作人员回应，二手项目出售给个人时需符合名下无房且在北京已倒数五年交纳社会保险或者倒数五年交纳个人所得税两个条件。

银行对个人商住房贷款早已暂停了。现在很具体的是，如果外地户籍卖二手商住房就要递全款。

自从这个政策下来后，银行还没有办理过任何一笔商住房的贷款，本地户籍卖说不定能贷一部分，但是也很难说，因为政策刚实施，我们也在等实施细则。房产中介链家的工作人员告诉他记者，现在我们公司所有的商住房项目都暂停操作者了，都在等建委的实施细则，只有实施细则出来之后才能有更进一步的消息，至于房价走势怎么样还不告诉，得根据实施细则来看。对于商住房出租汽车政策，链家工作人员回应，这是硬性规定，谁也绕行不过去，必需完全符合政策规定才能卖。在公告实施后，监管机构也屡屡使出。

北京市寄居建委官微公布消息称之为，北京搜房网房天下独立国家房地产经纪有限公司公布商改住项目信息，归属于欺诈宣传招商类房屋居住于用途。执法人员部门已启动执法人员程序，目前搜房网早已下架全部因涉嫌商改住项目的信息，因涉嫌违规的房地产经纪也遭吊销备案的处置。另据媒体报道，北京市寄居建委执法人员部门在执法检查中找到，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里招商项目等所在区域的15家房地产中介门店，因涉嫌违规代理商办类房屋销售、欺诈宣传招商类房屋居住于用途，因而被责令停业整顿，拒绝接受更进一步调查处置。

记者企图与上述新闻中提及的招商项目取得联系，但有的售楼处电话早已去找将近，有的售楼处电话打不进来，还有的售楼处工作人员告诉他记者，不能去找二手房中介。记者与卡夫卡社区和万达广场的二手房中介获得了联系，对方都恢复称之为，因为政策停产，所有与之涉及的工作都停车了，新的房源二手房都一样，要等更进一步的实施细则。非京籍刚需族转购二手房记者以购房者身份咨询一名房地产中介，对方向记者引荐了坐落于北京亦庄的某住宅项目，这是公园地产，品质很高。必须以公司名义全款卖。

房产中介特别强调。在咨询另一名房地产中介过程中，记者明确提出，能无法再行登记一个公司再行买房？对方恢复称之为，看现在的政策规定样子是没问题的，但是实际操作一起不会有什么困难也不告诉，却是政策刚刚下来，建议再行等等。

对于一度缺乏购房资质的购房者而言，往往对住宅项目有一种类似情结。现在商住房都要全款买了。在北京闯荡数年的方女士对记者说道。多年前，方女士就注目过上述新闻中提及的中弘北京像素楼盘。

那个时候很低廉，约四五十万元一套。方女士说道，不过家里不表示同意，实在商住房给人感觉较为鬼，建议我还是卖70年产权的住宅。

不久前，朋友又给方女士讲解了一个住宅项目，坐落于北京通州。对外价格每平方米5万多元，内部价格约每平方米3万多元，将近4万元。不过，朋友跟我说道的时候太晚了，当时首付必须一半，也就是一百多万元，而且时间也很匆忙，离开了盘只剩3天，觉得卯不来首付。方女士不无遗憾地说道，现在就更加买了了，全款认同凑不出来。

这个房子的方位显然很好，楼下就是地铁，而且是精装修。方女士今年将取得购房资质，她告诉他记者，我还是打算出售二手房，算首套房。商住房现在自寄居应当还是可以，但是以后认同很差买。开发商铁环政策空子商改住北京寄居建委在检查中还找到，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号6个研发项目因涉嫌将规划批准后的商业办公用途转变为居住于用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被暂停网签。

北京市住房和城乡建设委涉及负责人回应，商业、办公类项目应该严苛按规划用途研发、建设、销售、用于，予以批准后，不得擅自改变为居住于等用途。对规划用途为招商类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用作居住于。对违规代理商办类房屋销售或者欺诈宣传招商类房屋居住于用途的中介机构，依法吊销机构备案，以后注销营业执照。市住房和城乡建设委将之后增大执法检查力度，日后找到，立刻公安部门，决不姑息。

记者在一家房地产网站上找到，有房地产中介在销售上述新闻中提及的项目，记者与对方取得联系后，对方回应，那应当是很久以前公布的消息，我现在早已不做到这个项目了。这家房地产网站表明，这条销售信息约公布于五六天以前，对方回应回应，有可能是别人又新的公布了一遍。房地产中介注目商住房，与北京市多年的出租汽车政策有关。易居研究院智库中心研究总监贤迈进分析指出，仔细观察2008年以来北京酒店式公寓的发展情况，可以显现出市场规模总体正处于不断扩大的态势。

在2008年供应套数为11511套，而到了2009年就下降到了22349套。经历了2011年出租汽车政策调整、2012年普通住宅市场衰退的阶段，到了2013年开始供应套数呈现大幅上升的态势，解释出租汽车政策下此类产品潜在的投资价值减少。

2015年为29547套，到了2016年则为41739套。2016年供应套数刷新了新纪录。总体上看，供应减少和市场销售行情较好有关。

而到了2016年下半年开始，北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始放宽。此类政策效应在2017年前两月获得了反映，即供应总套数仅有为770套。

在商住房行情看涨的情况下，一些开发商也开始商改住。记者找到，早在2011年，北京市寄居建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局牵头实施《关于强化部门同步，完备商业、办公类项目管理的通报》，其中规定，2011年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，无法成立分开的卫生间，开发商自己打阻隔出售的商铺将无法办理房产证。

但现实情况毕竟，商改住现象屡禁不止。北京一家施工单位的工程技术人员向记者讲解了一个商改住的事例，本来按照规划就是商业项目，竣工验收已完成之后，甲方又开始一通改为。比如特隔墙之类的，然后开始作为住宅往店内。

这名工程技术人员说道，有些地方必须改为结构再行修整。这个应当是不符合规定的，规划里应当写出确切项目的用途，无法随意改为，是开发商铁环政策空子。在被问到商改住否不存在安全性风险时，这名工程技术人员辱骂慎重，这个很差说道，应当是没什么风险，认同会屎。

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