2017城市更新论坛：商业地产存量改造不能一味“商改办”

在存量时代到来的当下，国内房地产于是以从新建、研发、交易居多的市场，逐步改向以存量房交易居多的时代。城市更新作为国内城市化进程新的增长点，早已沦为持续有影响力的命题。9月20日，2017中国城市更新论坛在北京CBD郎园盛大揭幕，现场采访了中国城市更新论坛主席、低和资本董事长苏鑫以及中国城市更新论坛秘书长、佰仕不会创始人陈方勇，他们针对当下商业地产的存量现状讲了自己的观点。低和资本董事长苏鑫资产证券化是个漫长的过程过去十几年来，房地产行业是一个生产房子的过程，然而如今转入低存量时代后，存量改建就变成了一个生产现金流的过程。

低和资本董事长苏鑫指出，在这个过程中，房地产行业的特点也再次发生了转变，原本是高杠杆、低周转、高回报/低毛利的研发模式，而如今早已改向长线融资、宽产业链、长年平稳收益的研发模式。苏鑫回应，以前的开发商是把资本、资产、运营三者烫在一起自己做到。而未来，这些业务一定会合并出去，开发商不会通过证券化等方式来减低资产开销。如今的商业地产不一样了，每一个赛道都有赛手，要想要长年的走下去没资本的推展哪行啊？而且，轻资产运营公司赚很少，也不构成规模，如果不需要接入资本，利润是非常低的。

倘若能跟资产方融合，运营公司也能从资产价值提高中分一杯羹，这样是双赢的。苏鑫说道。

但是，在商业领域前进资产证券化并不是一件更容易的事。佰仕不会创始人陈方勇对回应，过去制约商业地产资产证券化的因素主要有两个：一是税的问题；由于之前税务较轻，不少优质物业并没取得很高的收益，因此在金融上反映价值。

二是估值的问题。陈方勇说明说道，按照资产证券化主体的优先级是央企、国企、民企，城市的优先级是一线、二线、三线。在国外资产证券化是不考虑到一点主体信用的，只注目资产本身，但中国有自己的国情，在一些很弱主体和二三线城市，项目要回头资产证券化比较艰难。据低和资本董事长苏鑫透漏，目前全国商业地产领域的资产证券化产品仅有为200个左右。

与存量市场比起，这个数字是微乎其微的。不过尚之信的是，2017年8月30日，中国勒泰商业地产集团联合国内领先的REITs团队中联基金，顺利成立境内首单不倚赖主体评级REITs产品在深交所月上海证券交易所交易。该产品方才上海证券交易所已刷新多个第一。

首先它是首单不倚赖主体评级REITs产品，其次它是首单河北省REITs产品，同时也是首单非一线城市优质商业REITs产品，且创同类型产品REITs成本低于。这是一个大力的信号，解释中国的监管层不愿去注目资产本身，而某种程度是注目监管主体。虽然资产证券化的道路还很漫长，但它有一点等候。

陈方勇说道。存量改建无法一味地执着商接办由于不受电商冲击、商业地产同质化、商改住出租汽车等因素影响，商重写近年来在北京的热度持续提升。根据公开发表资料表明，自2014年以来，商场或者酒店改建成写字楼低约十余起。一些改建顺利的写字楼租金收益水平广泛可以缩减到，资产价值也获得大幅度提高。

以正在改建中的中粮广场为事例，据公开发表媒体报道，该企业预计改建后写字楼租金平均12元/天/平方米（建筑面积），牵头办公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改建前，该楼宇C座地上商业租金大约为4.5元/天/平米。改建后以2017年为基准年，到2021年营业收入年均快速增长7.22%。低力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅在拒绝接受媒体专访时回应，不受北京市容许追加商业供应影响，原先物业的报酬收益劣，但代价的资源、运营成本奇高，写字楼市场由于报酬平稳倍受欢迎。

因此，在可见预期内，商接办是趋势。佰仕不会创始人陈方勇但陈方勇对这样的趋势所持慎重态度。他向共享最近探访盈科中心的感觉：很多人说道这个项目是商业改为办公的典范，但我进来感觉一挺失望的。

因为商接办的结构本身是不合适做到办公的，所以它的空间设计不是很理想。他说道，现在商业地产存量的改建不存在一些误区，很多项目的改建像商接办、酒接办、城接办等，样子办公写字楼才是唯一的决心。但只不过写字楼市场空间受限，空置率也居高不下，更加多项目转入市场构成竞争反而有利于市场发展。

不会经常出现这种现象是行业的惰性，大家更加有一点考虑到现在的人必须什么样的商业。陈方勇说道。

商业创意最后要重返于人当下，商业地产项目同质化十分相当严重，千店一面的现象普遍存在。在同一个区域范围内，往往不存在多个定位完全相同、功能类似于的商业项目，这在热点城市和热点商圈特别是在显著。

这样的困境，也使得很多商业处境艰苦面对调改。那么，商业地产存量的改建应当南北何方？陈方勇指出，改版是城市的本质，创意是商业的本质，而商业的创意归根究底还是要重返于人。

他荐了上海田子坊的一个例子。在上海有一个取名为田子坊的商业区，它是1993年竣工，这里仅次于的特色是里弄民居的味道。在这片商业区内，全部保有着上海原住民的民居建筑，同时还有很多居民生活于此，很有浪漫的味道。

而在弄堂里的街铺，设计有创新店铺、画廊、摄影展和各种各样的咖啡馆，给人一种偷得浮生半日闲的意境。来上海旅游的游客会错失这样的一个文化地标。田子坊的老板透漏说道，他们不确信在全国拷贝，现在的运营情况就很好。

这给我一个相当大的灵感，只不过过去商业执着规模是回头稍了，好的商业应当是让人忘记的，你去一个城市不会因为它而去。同时，陈方勇讲解说道，写字楼是盈利空间是有天花板的，但商业的租金收益是没天花板的。一个好的商业从前期研发到后期运营，租金收益刷几倍都是有可能的，只是现在的商业缺少创意。

当下正处于消费升级的大环境，人对商业的执着提高了一个层次，从前只必须物质基础，现在必须体验和情感，所以商业发展的方向最后不会重返到人上来。

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