【4008云顶集团官网】地王制造者信达：不良资产管理公司的投资工具？

原标题：地王制造者信约：不良资产管理公司的财务投资工具？日前，信达地产（600657.SH）以总价58.05亿元夺下上海宝山区宝山新城陈地块，溢价率306.53%，创该区域单价地王，也是自去年下半年以来信达地产夺下的第六块地王。在最后的竞价时刻，参予最后争夺战的蓝都地产和金茂电建综合体都曾犹豫不决而作罢叫价，一度告知主持人500万的调高幅度否可以增加，而信达地产仍然较慢调高。还有一幕更加令人寻味，5月27日，万科信约联合体以123.18亿元总价在夺下建全国总价地王，溢价率约95.95%，而后意味着过一小时，万科因多达此前许可价而与信达单飞，撤离该地。

当开发商手执账本算数土地成本的时候，信达所计算出来的也许不是楼面价，同策咨询研究总监张宏伟认为：类似于信约这样有金融背景的开发商不是按照研发的角度闹，是按照金融账本。（参看人民网房产频道前期报导《 72亿抢走沪新的江湾地王 信达地产金融账本研发模式不详》）从去年年中到今年，意味着一年时间，据不几乎统计资料，信达地产早已耗资289.03陆续在上海、杭州、合肥夺下地王，作为四大资产管理公司之一的信达资产管理公司（下称信达资产）旗下唯一专门从事房地产开发的企业，信达地产的金融账本究竟是什么？策画能力众说纷纭信达地产前身是青鸟天桥，主营业务是软件开发，2008年底公司通过资产重组置出原先软件资产，重复使用信约投资辖下11家房地产企业，公司改名为信达地产，沦为房地产公司。在已完成资产重组后，公司的实际控制者变成信达资产管理公司，信达资产管理公司最先依赖接续与处理国有商业银行的不当债权起家，并渐渐发展沦为与华融资产、长城资产、东方资产旗鼓相当的金融资管巨头，业内曾称之为其为金融秃鹫，其实际出资人为财政部，是中国四大资产管理公司巨头之一。2009年，信达地产将原星展银行产于于各省市的房地产开发业务展开统合后借壳上市顺利，上市时，早已早已有在研发和待研发项目35个，总占地面积300万平方米，可研发建筑面积510万平方米，这其中大约78%的土地是在2001年-2006年取得的，成本便宜。

此后，借助母公司信约资产处理不良资产的职权，信约持续以低成本取得了大量的土地资源。据克而瑞数据分析，此前，信达地产的布局实际以二三线城市居多。

截至2015年三季度，信达地产储备项目总量506.93万平方米，其中一线城市仅有占到15%，主要为上海和广州，在广州的为信达地产从中国信达接盘的不当资产重组研发项目；二线城市尽管占到比最低约47%，但是其中少有宁波、长春、沈阳、海口、乌鲁木齐等市场和经济比较较强的城市；三四线城市占到38%。虽然土地成本便宜，项目众多，但是信达的发展速度功能障碍，从2009年上市到2015年，信达曾坐拥80个以上项目，却花费6年时间才将销售规模推至百亿。从2011年开始，信达地产制订了第一个五年发展计划明确提出逐步形成3+2+X布局，3指长三角、珠三角和京津冀城市群，2指长江中游和成渝城市群，X指不出五大城市群内的二线和区域中心城市。自此，信达地产开始了在一二线城市的较慢布局，2015年7月、11月、12月和2016年1月、5月、6月信达地产先后在合肥滨湖区、上海新的江湾城、深圳坪山、杭州钱江新城、杭州南星、上海顾村等地块中高价落败，总斥资高达289.03亿元，溢价率最低约300%以上，低于也约66%。

土地价高者即得，但是少有一线城市策画经验的信达地产，面对着地王无以独自一人研发的局面，所以，在高价勇夺地王地块后，信达地产随即就不会引进合作伙伴，一般来说是一线城市策画经验丰富的开发商展开策画。例如，在夺下广州天河地王、上海新的江湾地王后，信达地产先后引进中国金茂、泰禾集团合作开发。而对于杭州南星地王，信达地产一开始就合力万科构成联合体竞拍，没有预料到，123.18亿元总价多达万科可以拒绝接受的许可价而合作裂痕，据报，目前，信达地产早已与杭州本土开发商滨江集团商谈合作。

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