经济增速放缓、市场谨慎应对 北京房地产发展或面临拐点

全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，近日公布2018年第四季度北京房地产市场研究报告，重点理解四季度写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的展现出，并就未来趋势展开未来发展。第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生回应：总体来看，2018年四季度北京房地产市场整体展现出较前三个季度有所下降，这主要是不受宏观经济上升等多重因素影响所致。住宅市场方面，商品住宅新房供应量远高于成交量，住宅项目去化面对较小压力。写字楼市场则面对着部分行业经常出现调整、企业市场需求有所低迷的现状，租金增长速度有所上升。

另一方面，无论是内资还是外资机构在投资市场方面皆展现出得十分活跃，本季度大单频出，北京存量资产的投资价值在大大上升。根据第一太平戴维斯研究部市场调研表明，2018年四季度，北京甲级写字楼市场步入两座追加写字楼供应，分别坐落于望京与菜市口，夹住全市甲级写字楼空置率小幅下降，环比下降0.3个百分点至7.0%。不受经济增长速度上升、金融监管日益严苛等诸多因素影响，以往的出租主力金融类及信息技术类企业在四季度皆展现出出有一定程度的低迷，造成租金快速增长缺少动力，目前全市平均值租金为人民币每平方米每月369.0元，租金指数环比微涨0.9%。

北京甲级写字楼市场经过多年的高速发展后，现阶段面对市场需求弱化、增长速度上升的新挑战，无论是租户还是业主方均需主动调整出租策略，以适应环境当前环境时所带给的变革。此外，2019年北京写字楼市场追加供应将集中于在CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区，两个区域的竣工项目未来将会在年内开始放量供应，预计将对写字楼市场的格局与供求关系产生根本性影响。零售市场方面，2018年1-11月，北京全市社会消费品零售总额同比增长速度仅有为3.0%，之后保持在低位水平，但商业零售市场整体展现出仍较稳定。本季度零售市场步入三个追加项目开业，即坐落于崇文门的合景泰富摩方、坐落于回龙观的昌发展万科广场，以及坐落于大兴区的凯德Mall天宫院。

根据第一太平戴维斯研究部市场调研表明，全市购物中心入住率保持稳定，环比下降0.4个百分点至93.7%，全市购物中心首层平均值租金为人民币每平方米每月944.9元，租金指数环比和同比分别下降0.5%和2.9%。住宅销售市场方面，2018年四季度楼市供应充裕，但去化速度不颇理想，整体呈现供大于求的态势，而新建商品住宅销售价格指数的走势仍维持稳定。

根据第一太平戴维斯研究部市场调研表明，2018年四季度，一手普通住宅市场追加供应持续减少，约269.86万平方米，环比、同比分别下降54%、271%；与之对应的是，四季度成交价面积111.5万平方米，环比、同比分别下降4.8%、73%。高端住宅出租市场，2018年四季度，服务式公寓的出租市场需求和平均值房价皆稳中有升。第一太平戴维斯研究部近期市调表明，全市服务式公寓整体入住率环比微降0.3个百分点至90.1%，但较去年同期下跌2.5个百分点；平均值租金约人民币每平方米每月256.28元，租金指数环比下降0.7%、同比下降7.5%。投资市场方面，四季度北京大宗投资市场展现出得十分活跃，倒数经常出现成交价金额极高的大单。

本季度共计袭港7宗大宗物业成交价，成交价金额合计人民币294.22亿元，为近十年来单季度的最高值。无论是外资机构还是内资投资者都对北京的存量市场展现出出有十分浓烈的兴趣，并通过极具针对性的投资来完备自身的布局。展望未来，在宏观经济上行压力增大的背景下，房地产涉及政策微调的概率在减少。中央层面的调控核心框架，如创建房地产调控长效机制、房住不炒、出租举等纲领性精神仍会挽回，但也不会有助于放权给地方，特别强调因城施政，分类指导、夯实城市政府主体责任。

可以辨别，2019年北京的房地产市场将充满著变化，这也必须所有涉及的从业者维持高度提防，因势利导，去庆贺不得而知的挑战。

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