解读：上海加强经营性用地出让管理将给商业市场带来哪些变化？

4月21日，上海政府门户网站公开发表红头文件《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》，规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵括金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。规定有效期：2017年4月10日至2022年3月31日。将对规定中关于招商用地的若干新规展开重点理解。

1、转让合约中不应具体办公用地不得建设公寓式办公；商业用地予以誓约，不得建设公寓式酒店。这意味著公寓式办公和酒店未来将完全杜绝，商改住形式的类住宅受到限制。上海商业经济研究中心齐晓斋教授首先回应，规定对于招商市场的影响是正面的。

另外，上海的办公楼数量已经常出现不足情况，类似于裸心舍内这样的牵头办公空间已开入了购物中心、写字楼，甚至把宾馆改为办公空间，所以上海并不补办公区域。和讯房产杨羚强劲也告诉他，未来牵头办公、小面积写字楼等可能会替代公寓式办公，这两种办公场所出租灵活性也很高。2、转让合约誓约社区设施商业物业、商品住宅用地设施商业物业不应整体持有人。

受让人在已完成研发建设并发给房地产权证后，土地出让合约中誓约持有人的物业，在持有人年限内被迫得整体、拆分出让。数据表明，上海一季度共计转让土地16幅，其中11幅住宅用地，5幅招商类用地。一季度的最后一拍电影夏阳街道盈港路南侧15-02地块，该1.7万平米商业餐饮用地，由江苏茂悦以3.52亿总价拍电影得，楼板价19800元/㎡，溢价371%，开发商100%谦和。

据理解，盈港路坐落于青浦区，距上海虹桥国际机场大约22公里，但近2万的地价相似大虹桥的商业地块价值。公众号克而瑞土投回应，该商业用地创下了招商土地市场的原本理解，也伴随着招商热度于是以大大提高。在招商用地愈发热门的背景下，按照近期的规定，开发商要在规定时间内整体持有人该物业，且不能转让。这就意味著开发商自身要具备较强的商业运营能力，或者也可以自由选择与轻资产运营能力强劲的企业合作。

招商市场将出局一批实力较好的房企。此举也是希望开发商通过长年持有人物业经营利润。

另外，一季度完结，上海目前早已转入无宅地转让的时期。在招商用地门槛提升的情况下，开发商抢拍显住宅用地的可玩性也将更加大。

3、转让合约誓约办公、商业可售部分以层为单元展开销售。该规定办公、商业可售部分以层为单元销售，这意味著小面积散卖商铺和办公将不复存在，招商物业投资门槛变高，散户投资的可能性减少。同时，齐晓斋教授回应，这一点上海本来管的也比较较严，商铺不准拆分出售，就是不容许虚拟世界拆分和非承重墙拆分，新的规定将完全杜绝这种打擦边球的不道德，同时大面积整层的贩卖不利于物业方有序的管理。

4、对商业、办公、商品住宅等经营性物业，不应按照转让合约誓约持有人适当面积的房地产，坐落于城市最重要特定地区、具备最重要功能性的商业、办公等经营性用地，可使用附带规划设计方案、基础设施拒绝、功能建设拒绝、运营管理拒绝的方式实行转让。杨羚强劲回应，这条规定将出局一部分没专业资源及融资能力的开发商。

重点的土地出让有可能必须开发商能招商到高新科技、金融贸易、网络信息服务、航空航天，或者享有科创背景的产业，对开发商的招商运营能力拒绝非常低。文件原文：沪府办〔2017〕19号上海市人民政府办公厅发送市规划国土资源局制定的《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》的通报各区人民政府，市政府有关委、筹办、局：市规划国土资源局制定的《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》早已市政府表示同意，现转发给你们，请求严肃按照继续执行。

上海市人民政府办公厅2017年3月31日关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定第一条（目的和依据）为充分发挥土地资源市场配备起到，强化经营性用地转让仅有生命周期管理，提高城市功能和品质，提升土地利用质量和效益，增进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权转让办法》和《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府放〔2014〕14号），制订本规定。第二条（定义）本规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵括金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。本规定所称的经营性用地转让仅有生命周期管理，是指以提升土地利用质量和效益为目标，以土地出让合约为平台，通过完善经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权解散等机制，将项目建设、功能构建、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素划入合约管理，构建土地利用管理系统化、精细化、动态化。

第三条（适用范围）本市追加的经营性用地，以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，按照本规定继续执行。历史违法用地处理、存量调补地价项目、原拨给土地并转转让、集体经营性用地入市试点等情形，参考本规定继续执行。第四条（基本原则）（一）坚决市场配备资源，公平、公正、公开发表转让土地；严苛限定版拨给用地范围，营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地实施有偿用于制度。（二）坚决遵循经营性用地仅有要素管理，将经营性用地项目建设、功能业态、运营管理、节能环保等要素与其他转让条件划入土地出让合约管理，侧重经济效益向侧重经济、社会、环境综合效益改变。

（三）坚决实行土地利用全过程管理，以土地出让合约为平台，构建建设用地进完工、运营管理、公益性责任和建设用地使用权解散的全过程管理。第五条（管理职责）市和区规划土地部门是本市土地出让工作的主管部门，负责管理经营性用地转让管理，是经营性用地的转让人。经营性用地转让前，转让人不应征询涉及职能部门意见，在对征询意见展开综合汇总的基础上，在转让文件中具体转让地块的各类建设管理拒绝。

本市规划土地、投资、产业、建设、房屋管理、环保、绿化市容、交通、民防、卫生防疫、水务、文物等涉及职能部门按照公平、公正、公开发表的原则，明确提出经营性用地各项建设拒绝、管理要素、监管考核和债权人处理等拒绝，作为土地出让条件划入土地出让合约，并按照谁明确提出、谁负责管理、谁监管的原则，对受让人的合约还款情况展开要素审定，依法实行监管。第六条（规划管理拒绝）转让人不应根据控制性详尽规划拒绝，确认转让地块的土地用途、混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数等转让条件。通过土地出让前规划实行评估，更进一步完备公共服务设施、公共空间等公共服务功能拒绝。

规划确认的城市最重要特定地区（如城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等），不应在控制性详尽规划的基础上，积极开展城市设计，并融合研发机制，编成控制性详尽规划可选图则，经批准后划入土地出让合约。第七条（土地出让研判）强化土地出让前的研判工作。规划土地部门不应融合涉及部门征询意见，对白鱼入市转让地块展开研判。从地块合乎本市土地利用总体规划和城乡总体规划情况、控制性详尽规划批准后情况、土地储备规划计划批准后情况、牵涉到土地农改用征税申请办理情况、地块前期动拆迁实行情况等方面，分析土地出让合规性和合理性。

更进一步具体社会停车场、物业用房、社区公共服务设施等公建设施设施建设拒绝。第八条（建设管理拒绝）拟定让土地上的建设项目，不应合乎以下建设管理拒绝：（一）强化项目进完工时间管理拒绝。

转让人不应融合建设项目的建筑体量、规划建筑设计、管理要素等条件，合理誓约动工、完工时间，并可按照土地出让价款的一定比例，誓约推迟动工、完工的违约金金额。转让人不应及时提醒、敦促受让人按照合约誓约的动工、完工时间展开研发建设。

对逾期并未动工剩一年的项目，转让人不应及时积极开展闲置土地调查和确认，合理界定土地闲置构成原因，依据国土资源部公布的《闲置土地处理办法》的涉及规定展开处置。（二）实施建筑绿色环保节约能源管理拒绝。建设、房屋管理部门不应按照规定，对绿色建筑、装配式建筑和荒废混凝土资源化利用等配备明确提出建设拒绝。

（三）配建保障性住房管理拒绝。房屋管理部门应付商品住宅用地中配建的保障性住房比例明确提出意见，具体保障性住房的实时建设、实时设施、实时交付给、竣工后使用权接管等拒绝。（四）实施全装修住宅管理拒绝。房屋管理部门可对住宅用地中不应实施全装修住宅建设比例明确提出意见，具体全装修住宅建设程序不应按照有关规定继续执行。

（五）公共服务功能拒绝。具体地块公共服务设施设施或公共空间的建设、用于拒绝以及产权归属于。

（六）维护保有建筑拒绝。规划土地、文物、房屋管理等部门应付地块内维护保有建筑的用于、确保、修葺等明确提出拒绝。（七）绿化管理拒绝。

绿化部门应付地块内绿化面积、绿地率等明确提出涉及拒绝。对于多层建筑物业，绿化部门可对屋顶绿化明确提出涉及拒绝。

第九条（功能管理拒绝）办公用地可由商业、投资等管理部门融合区域发展、区位环境、市场需求等情况，明确提出引进企业的行业类型等涉及拒绝。转让合约中不应具体办公用地不得建设公寓式办公。商业用地可由商业、投资等管理部门融合区域功能、社会市场需求、土地用途等情况，明确提出休闲娱乐娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。

转让合约中商业用地予以誓约，不得建设公寓式酒店。营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，不应融合土地用途和项目情况，由涉及主管部门对项目不应超过的功能明确提出拒绝。

第十条（运营管理拒绝）拟定让土地上的建设项目，不应合乎以下运营管理拒绝：（一）商业运营拒绝。投资、商业、产业等部门可对商业用地明确提出统一招商、统一运营、商业业态布局等拒绝，旅游管理部门可对酒店功能的用地明确提出星级拒绝和管理标准。（二）物业持有人和销售拒绝。

为更进一步提高城市功能品质，诱导房地产投机抹黑，保证市场稳定身体健康运营，在土地出让前，投资、商业、产业等部门不应综合区域设施、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟定让地块展开综合评估，转让人不应按照涉及文件规定具体商业、办公物业的持有人比例和持有人年限，并写入土地出让合约。转让合约中可誓约由建设单位持有人部分住宅物业，用作出租（除按照涉及规定和合约誓约不应接管政府及政府有关部门的保障房等物业外）。

转让合约誓约办公、商业可售部分以层为单元展开销售。转让合约誓约社区设施商业物业、商品住宅用地设施商业物业不应整体持有人（除按照涉及规定和合约誓约不应接管政府及政府有关部门的物业外）。

第十一条（建筑节能和环境保护拒绝）拟定让土地上的建设项目，不应合乎以下建筑节能和环境保护拒绝：（一）建筑节能管理拒绝。为减少建筑能耗，提升建筑能源利用效率，商业、办公、商品住宅等用地建筑不应按照绿色建筑标准建设，并超过国家和本市有关绿色建筑管理规定拒绝。（二）土壤环境（不含地下水）维护拒绝。经营性用地转让前，涉及单位不应按照环保标准和规范拒绝已完成土壤环境（不含地下水）调查评估，确实不存在污染并必须管理修缮的，不应的组织实行修缮并超过环保拒绝。

调查评估及修缮等涉及材料作为土地出让合约的附件。经营性用地转让后，在用于过程中再次发生污染的，不应按照谁污染、谁管理的原则，分担土壤环境（不含地下水）调查评估及修缮的责任及费用。

经涉及确认导致相当严重环境污染的，转让人可按照合约誓约中止转让合约，使用权交还土地使用权，并有权受贿土壤环境（不含地下水）修缮的有关费用。经检测合乎环境拒绝的土壤耕作层，不应按照合约誓约载运到涉及耕地整理复垦项目区域利用；地下空间利用产生的渣土，不应按照合约誓约运输到滩涂造地、景观营造等区域处理利用。第十二条（土地出让方式）商业、办公、商品住宅等经营性用地不应采行公开发表招拍挂方式转让；对功能构建、运营管理、建设条件等方面有尤其拒绝的转让地块，可通过白鱼供应计划审批、实申请人、招商信息公布等形式，提早入市公开发表信息。坐落于城市最重要特定地区、具备最重要功能性的商业、办公等经营性用地，可使用附带规划设计方案、基础设施拒绝、功能建设拒绝、运营管理拒绝的方式实行转让。

营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，可采行协议转让方式供地。供地计划发布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，不应采行公开发表招拍挂方式转让。

第十三条（土地出让价格）转让人不应根据土地评估价格、土地市场情况等，在市场评估的基础上，融合经营性用地仅有要素管理拒绝，经集体决策，综合确认拟定让地块转让起始价或底价。协议转让底价不得高于拟定让地块所在区域同类用地基准地价的70%。

第十四条（土地出让年限）商业、办公、商品住宅等经营性用地转让年限不得低于法定最低转让年限。营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，可根据项目实际情况，实施弹性转让年限，转让年限不得低于法定最低转让年限。第十五条（规划建筑方案管理拒绝）建设、规划土地部门不应严苛按照经批准后的控制性详尽规划及土地出让合同规定的土地用途、建筑规模、规划建设条件以及经批准后的规划设计方案、建筑拒绝、辟（可分）筑城物维护保有拒绝、建设标准、基础设施及建筑物用于性质等展开管理。

第十六条（出让管理拒绝）土地受让人不应按照土地出让合约的誓约展开研发建设，依法展开实销售、出让等不道德，建设用地使用权出让后，受让人不应遵守原转让合约中誓约的权利和义务。出让时应合乎以下条件：（一）归属于房屋建设工程出让的，应付清土地出让价款并发给土地使用权证书，获得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并已完成房屋建设研发投资总额的25%以上。（二）并未超过房屋建设工程出让条件的，土地使用权及地上建筑物等不得整体或拆分出让，受让人的出资比例、股权结构、实际掌控人等皆不得转变。

在符合土地出让合约誓约的出让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际掌控人再次发生转变的，不应提早书面告诉转让人。（三）商业、办公、商品住宅等经营性物业在符合预售或销售条件后，受让人在递交预售或销售许可申请人时，除不应递交涉及规定材料外，还不应递交谦和物业的具体位置、面积等涉及材料，明确由市房屋管理部门自行制订。（四）受让人在已完成研发建设并发给房地产权证后，土地出让合约中誓约持有人的物业，在持有人年限内不得出让。对营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，不应由受让人整体持有人，不得拆分出让；确需整体出让的，须经转让人表示同意，或由转让人按照转让合约誓约的价格和方式优先买入。

对商业、办公、商品住宅等经营性物业，不应按照转让合约誓约持有人适当面积的房地产，不得整体、拆分出让。对因倒闭、重组、撤消等类似情形确需出让誓约持有人房地产的，须经转让人或者涉及管理部门表示同意，或按照誓约由转让人或其登录部门优先买入。商业地块规划为酒店用途的，不应以规划确认具备原始功能、可独立国家用于的范围，作为房地产的基本单元。

第十七条（土地出让要素审定）转让人作为要素审定的组织部门，不应的组织涉及管理部门以法律、法规和土地出让合约为依据，在建设管理、综合验收、土地出让期限期满以及土地出让合约誓约的其他监管环节，对各项管理要素展开审定。规划土地部门不应强化规划土地执法人员监察，及时发现擅自改变土地用途、建设条件的情形。建设项目完工后，在土地核验环节中，由转让人依据转让合约誓约的建设管理、功能管理、运营管理、建筑节能和环境保护等拒绝，的组织征询涉及部门的竣工验收审定意见，经汇总后作为土地核验依据。第十八条（违约责任）受让人在履行合同中不存在违背涉及法律、法规规定不道德的，有关职能部门不应依法不予惩处或处置。

受让人在拒绝接受惩处或按处置拒绝已完成排查后，转让人可用情况遵守转让合约或更改、中止转让合约。受让人并未按照合约誓约研发建设，经常出现以下情形之一的，转让人有权解除合同，并按照合约的誓约，交还土地使用权。

对地上建筑物的补偿，可事前誓约采行残值补偿、使用权交还、由受让人恢复原状等方式处理，并在土地出让合约中不予誓约：（一）受让人因自身原因并未按照合约誓约时间研发建设，导致土地闲置，土地闲置剩两年并未动工研发的。（二）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、逼不排查、拒不接受惩处的。

（三）违背涉及法律法规规定或没能超过转让合约誓约的建设、功能、运营、节能环保拒绝，逼不修正、拒不接受惩处的。第十九条（注册管理）规划土地、房屋注册部门不应按照土地出让合约誓约，在受让人申请人办理注册时，将建设用地使用权人出资比例、股权结构等作为注册的附件材料，注册机构不应将注册的附件材料悉数文档。受让人不应按照《不动产注册暂行条例》及本市有关规定，申请人办理房屋使用权初始注册，注册机构不得为土地出让合约誓约的谦和物业分开办理注册。权利人在土地出让合约誓约的物业持有人期间内，签定不动产出让合约和办理移往注册，或更改不动产权证附记栏中注记的上述誓约内容，须要获取转让人审查表示同意的意见。

第二十条（抵押管理）经营性用地使用权抵押时所借贷的主债权，仅限于研发建设该转让地块的贷款，且不得多达合约誓约的土地出让价款总额。以房屋开建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，不应按照《上海市房地产抵押办法》的有关规定办理。

按照土地出让合约誓约的谦和部分物业，不应整体抵押，不得拆分抵押。抵押权构建时，受让人不应继续执行原转让合约中誓约的权利和义务。

第二十一条（工作机制）创建全市统一的土地仅有生命周期管理信息平台，将各类用地的建设、功能、运营、环境等指标以及土地用于条件、利用绩效等还款情况划入信息平台，通过多部门信息分享、协同管理，创建动态动态的监督管理机制，构建全程一体化管理。各管理部门按照职责，实施土地仅有生命周期管理拒绝，对转让合约誓约的涉及管理要素积极开展日常监管，并及时改版监管结果信息。

市、区规划土地部门负责管理土地出让管理工作的协商和总办，按照土地合约誓约的要素管理期，限期向各归口管理的职能部门发送到监管表格，汇总监管结果。第二十二条（诚信体系）逐步实行企业诚信体系建设，创建企业信用档案。由区政府会同涉及部门在项目审核、核准、备案以及融资抵押等方面强化企业信用监管，容许或禁令诚信出现异常企业参予土地交易。第二十三条（实行日期）本规定自2017年4月10日起实施，有效期至2022年3月31日。

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