商业地产存量时代到来谁来拯救“DEAD MALL”

6月11日，中国第一家股份公司，66岁天桥百货将被拍卖会的消息让人感慨深感。作为骨灰级零售商业代表，天桥百货在上世纪80年代到90年代是北京著名百货商场，倍受消费者青睐。随着新时代来临，天桥百货日益凋亡，几经两次转型，第一次转型为经营民族特色商品，主打民俗旅游，第二次则尝试转型为时尚百货。失望的是，两次转型均告失败。

无独有偶，近几年来诸多老牌百货关门歇业。具备27年历史的北辰购物中心亚运村店对外宣告月歇业；赛特购物中心开始清仓大甩卖，并月紧店改建商业地产大踏步转入存量时代自1918年永安百货创立开始，我国现代百货业已走到百年。累计至2018年，我国有219个开业多达15年的项目，498个开业多达10年的项目。

特别是在自2005年起，我国零售类商用物业市场转入高速增长期，除金融危机导致数年削减外，年度增长率皆多达30%。据睿意德数据表明，这一快速增长在2015年超过巅峰，据报，2015年的追加商业面积甚至多达了前一年全国总商业面积的一半。

此前睿意德涉及研究曾指出2018年购物中心（不含百货）整体存量规模将多达5亿㎡，全国购物中心和百货增量占到存量比率更进一步降至20%以下。另外，大数据表明，2018年白鱼开业量约与2018年白鱼开业量持平，追加购物中心体量已呈圆形衰退快速增长，2016年-2018年增长速度已倒数三年下降。分区域来看，华东、东北回升到2016年的水平，西南、西北涨幅较显著，华北近两年滞涨。商业地产正在从发展期向成熟期改变。

诸多数据说明了一件事，我国商业地产已整体转入存量时代。在海量项目入市的断裂下，类似于老牌百货们的诸多商业项目在存量时代如何自处，它们该何去何从？存活还是吞噬，这是一个问题。美国有一个专有名词Dead Mall，用来代指那些空置率多达40%的购物中心。

2014年3%的商场被指出已丧生，20%的商场具备丧生风险。存量时代改建改版沦为维持项目生命力的最重要手段。为了防止沦为Dead Mall，存量们正在浪潮中奋发着。你好，我好，大家好的时代已走远回顾历史，在我国现代经济发展史上，有两个最重要的时间节点：1978年中国政府实行改革开放，2001年中国重新加入WTO。

自此，中国经济开始了让世界注目的腾飞，民众的荷包越发膨胀起来，社会消费品零售总额持续高速快速增长。在此种情况下，我国零售业呈现出爆发式快速增长，如天桥百货等一批零售业随之兴起，百货与购物中心堪称遍地开花。王府井百货由2004年的65亿快速增长到2018年的267.11亿元；广百百货则在2004年后的十年间拓店13家并构建上市；银泰百货自2005年打开分店扩展，时至今日最迟30家随着时间的流逝，我国社会结构已再次发生深刻印象变化，也在重塑着市场格局。

其一，人口红利渐渐消失。我国坐拥十四亿人口，长期以来，可观的人口特统一的市场可以说道是我国经济发展的定海神针。但随着社会的发展，我国人口数量早已慢抵达最高值，人口红利将要消失。其二，城镇化进程滑行。

地产行业的较慢发展是与我国城镇化进程息息相关的。城镇化率30%～70%的区间被指出是城镇化的较慢前进时期，其中，30%～50%的区间为加快时期，50%～70%的区间为滑行时期。累计至2018年末，中国城镇化率超过59.58%。今后城镇化的速度将逐步减慢，由加快前进向滑行前进改变。

其三，土地驱动模式过热。万达、龙湖、绿地等龙头企业在全国跑马圈地归功于土地驱动模式，即房地产商们通过住宅和商铺销售反哺商业，较慢拿地低周转以构建全国化布局。

但随着存量日益激增，优质商业用地越发沦为稀缺资源，土地驱动模式面对过热的有可能。巴菲特有一句话广为流传：涨潮之后，才告诉谁在裸泳。在蛋糕做到大、增量的阶段，大小玩家人人有肉不吃，你好，我好，大家好。

但在经济承压的新形势下，这一时代渐渐走远，商业地产正在由增量时代改变为存量时代。那么，谁又在裸泳呢？哪类商业项目最更容易沦为Dead Mall？在存量时代，什么样的商业地产最更容易沦为裸泳者？从诸多病死的项目来看，两类项目尤为危险性：1.早期的国营和民营传统百货正如上文所述的天桥百货，这类项目往往具备独特的时代特点，但已领先于时代，正处于客流较少、基础设施陈旧的窘境。但这类项目往往坐落于主城区交通干道，地理位置良好，仍有较小贬值空间。

2.规划不科学无法跟上市场潮流的商业项目在挤迫的市场中，众多购物中心可以说道是千场一面，这种时候，前期合理的规划建设变得尤为重要。有的商业项目不存在硬伤必要造成机铺率极高，人流量较较少，如：人流动线设计相当严重犯规；停车位等设施设施严重不足 ；层高过较低，店面空间严重不足。对于上述两类问题存量项目而言，为了不被市场所出局，当务之急大自然是升级改建。

除此之外，即使在当前市场占有一定优势的优质项目，出于维持竞争力的考量，也仍须要大大展开改建升级，即所谓的一年一小调，三年一中徵，五年众多徵。存量商业四大方面升级改建数据表明，2018年的上海新的进商业项目中，调整升级、改建的商业项目共计9个，近40万平方米物业已完成改建并开业，占到总开业量的1/3。

印力集团合伙人、副总裁兼广深城市商业公司总经理竺海群曾回应：存量的改建拒绝有资本的头脑与艺术家的心灵相平衡。明确而言，从这些升级改建的项目来看，主要从四大方面展开改建：修建设计，业态调整，增强基础设施，新的定位。

案例一：港汇恒隆广场自我升级背景：港汇恒隆广场为地铁上盖项目，港汇恒隆广场在当时建筑空间创意且落后的设计方式，让其作为上海标杆性项目霸主了近二十年。而随着日新月异的市场变化，港汇恒隆广场从2017年起，之后打开了规模仅次于的改建升级，改建目的则在于稳固港汇恒隆广场在全国购物中心中的优势地位。

改建内容：本次历时3年的大改建，投放高达10亿人民币，改建工程还包括外立面、天花、地坪、一动线、硬件设施等方方面面，可以说道本次的工程量和资金投入远不如再行修复一个购物中心。硬件方面，拆毁39级大台阶和改建十分old fashion的外立面，将入口后移到一楼，平台广阔的空间使项目大门逆身兼室外广场；拆毁原本堵塞的墙面，大面积使用玻璃幕墙；在主楼与辅楼的3楼及6楼处减少连廊天桥，提高主楼与辅楼间空间动线的简洁度和非常丰富度。

案例二：郑州友谊大厦改名D27潮新生为首背景：友谊大厦具有郑州首家自选商场友谊商店、迪信通、河南首家麦当劳分店。友谊大厦归属于郑州第一批较为现代化的建筑，在上世纪80、90年代，它同亚细亚等商场一道被称作六朵金花，那时的友谊大厦是国际商场的代名词，是郑州商业的一面旗帜。改建内容：D27将外立面及室内、商业空间、一动线规划、标明系统等全部打造出新形象；在2层、3层，设置卖手店、明星潮牌，4层设置跨界书店、创新手工、艺术茶室等文艺腹地；为了更加合乎年轻人不吃、购得、娱的消费特点，大厦在5层、6层还设置了电竞室和主题影院；大厦从负2层到地面7层，设置全透明的观光电梯，打造出类似于Apple分店的那样的科技感；地下美食街的改建，标准和定位可以对标成都的相间巷子。

此外，大厦7层也将辟一座空中花园。案例三：原有项目改建合体广州保利广场（开业时间:2018-12、已签下178个品牌）（图源保利广场）背景：项目的前身为琶洲村旧村改建项目，竣工后已闲置两年。对于这些历史遗留问题，实力雄厚的保利商业通过招标入驻接掌。从2019年年初接掌打造出项目到今年12月30日月开业，保利商业在短短9个月内将其改建升级。

改建内容：1个多月对市场实地调研检测，全方位剖析项目，确认好城市趣活中心的定位以及对应的消费客群，以此作为设计规划，并很快开始改建工程。一动线：在原先商场的动线展开更进一步优化，以极具流线型的设计拓宽空间面积使用率，更加顾及消费者逛商场的舒适度以及品牌商户的通达性。

空间：转变原先项目乏味呆板的空间格局，将原商场地面挖开，铺成新的地砖，强化空间的扩展，同时通过地面与电梯、入口等构成紧密连接，让各个空间构成有机而立体的整体。场景：融合美陈设计，更加打造出创意业态空间如10米层高特色空间、儿童主题乐园等，开业更加步入PP猪主题屋、声光电艺术展、白科技对话墙等艺术联展，重塑区域体验感觉，建构典雅视觉效果。业态：广州保利广场也奠定了以影院+新零售+儿童+娱乐为核心业态人组，环绕主力店（38%）、次主力店（8%）、餐饮（22%）、零售（18%）、体验设施（6%）、儿童（8%）的比例，同时侧重商业创意，给消费者带给全新冷笑话的品质生活。

未来趋势，数字一体化对于诸多开发商而言，硬件上的改建可以说道是老生常谈，软件上的线上数据反对却少有人问津。在大数据时代，数据正在定义未来。

特别是在在电商的冲击下，线下实体商业正面追击网购浪潮，更加必须与线上数据结合，早日构建数字一体化。对于零售商业而言，从最先的库存管理系统再行到营销数字化时代，数字化历程历经更替，给整个商场生态带给很大变化。目前大悦城、华润万象城等部分一线城市头部项目已开始展开数字化尝试，通过视频监控、大数据等方式监控客群与竞品动态。以的MALL眼为事例，作为大数据竞品及客源检测系统，可以为购物中心获取智能解决方案。

首先，可以获取竞品/标杆营销活动效果检测，为自身项目营销获取活动方案及效果依据，理解标杆项目优质活动及效果。其次，获取本品/竞品顾客画像对比，包括性别、年龄、职业、学历、上下班偏爱、年收入、有房占到比、有车占到比。

最后，还可以通过自身与竞品项目客户来源地名列及核对，从来源地理解自身与竞品之间的关系。除此之外，互联网企业渐渐插手线下实体商业，通过技术赋能的方式引导购物中心展开数字化探寻。

5月8日，马化腾与王健林联手步入了丰科万达广场，以一次基于腾讯智慧零售数字化解决方案的购物之旅，打开了中国互联网企业与购物中心巨头的重磅合作，其合作的背后也体现了未来零售业发展的新趋势。未来已来，从到腾讯，都在通过各自的优势为购物中心赋能，以期符合新生代消费者对美好生活的憧憬。

随着5G、人工智能、物联网等技术的发展，购物中心终将步入新的变局。

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